Inhaltsverzeichnis	5
	Vorwort zur 4. Auflage	14
	Vorwort zur 3. Auflage	14
	Die Autoren	15
	1 Die WEG Verwaltung in ihrer geschichtlichen Entwicklung	16
	1.1 Bauen, Wohnen und Eigentum in der Geschichte	16
	1.2 Der deutsche Wohnungsmarkt	19
	1.2.1 Bedarf aufgrund des sozialen und demografischen Wandels	19
	1.2.2 Auswirkungen auf den Markt für Eigentumswohnungen	21
	1.3 Stellung der WEG Verwaltung in der heutigen Immobilienwirtschaft	22
	1.4 Das Verbandswesen und seine Aufgaben	27
	1.5 Internetverweise	31
	2 Einführung in die Verwaltungs grundlagen	32
	2.1 Die Verwalterpyramide	32
	2.2 Was bedeutet „Verwaltung von Wohnungs eigentum“?	33
	2.3 Aufgabenbereiche der WEG Verwaltung	33
	2.4 Gesetzliche und vertragliche Aufgaben	37
	2.5 Kaufmännische Anforderungen	37
	2.6 Umweltbewusstsein in der WEG Verwaltung	39
	2.7 Hilfe durch EDV	39
	2.8 Strategie und Psychologie im Verwaltungsberuf	40
	2.9 Bautechnik, Sanierung und Reparatur	40
	2.10 Instandhaltung	41
	2.11 Haftung und Versicherungen	42
	2.12 Rundfunk , Fernseh und Multimediaversorgung von Wohnungen	42
	3 Die gesetzlichen Grundlagen des Wohnungseigentums	44
	3.1 Grundgesetz und Wohnungseigentum	44
	3.2 Allgemeines zum Bürgerlichen Gesetzbuch	45
	3.2.1 Das Gemeinschaftsrecht im BGB	45
	3.2.2 Der wesentliche rechtliche Unterschied zwischen BGB Gemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft	48
	3.2.3 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband	49
	3.3 Das Wohnungseigentumsgesetz als Grundlage des Eigentümer und Verwalterhandelns	51
	3.4 Begriffsbestimmungen des Wohnungseigentums gesetzes	52
	3.5 Begründungsformen des Wohnungseigentums	53
	3.5.1 Begründung durch Vertrag – Teilungsvereinbarung	53
	3.5.2 Begründung durch Teilung – Teilungserklärung	53
	3.5.3 Annex: die Abgeschlossenheitsbescheinigung	54
	3.6 Erscheinungsform des Wohnungseigentums	55
	3.6.1 Sondereigentum (Wohnungs und Teileigentum)	55
	3.6.2 Gemeinschaftseigentum	56
	3.6.3 Abgrenzungsprobleme zwischen Sonder und Gemeinschaftseigentum	57
	3.6.4 Sondernutzungsrechte – Wesen und praktische Relevanz	60
	3.7 Beschränkungen in der Veräußerung von Wohnungseigentum	61
	3.7.1 Veräußerungsfälle des Wohnungseigentumsgesetzes	61
	3.7.2 Das Zustimmungserfordernis – Verwalterzustimmung	62
	3.8 Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer	63
	3.8.1 Grundsätze	63
	3.8.2 Recht zum Gebrauch des Sonder und Gemeinschafts eigentums	64
	3.8.3 Pflicht zur Einhaltung der gebotenen Schranken – Grenzen des Gebrauchs	64
	3.8.4 Fallbeispiele	65
	3.8.5 Ordnungsgemäßer Gebrauch und bauliche Veränderung	66
	3.8.6 Modernisierungsmaßnahmen	68
	3.8.7 Annex: Der Verwalter als Wächter der Hausordnung	69
	3.9 Lasten und Kostentragungspflichten	71
	3.9.1 Haus oder Wohngeld	72
	3.9.2 Verteilungsschlüssel	72
	3.9.3 Fälligkeit des Wohngeldes/Wirtschaftsplan	73
	3.9.4 Probleme bei unterjähriger Veräußerung bzw. Jahres abrechnung	74
	3.9.5 Bildung der Instandhaltungsrückstellung	78
	3.9.6 Sonderumlage	79
	3.10 Verwaltung des Eigentums	79
	3.10.1 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer selbst	79
	3.10.2 Verwaltung durch den bestellten Verwalter	79
	3.11 Eigentümerversammlung	82
	3.11.1 Ordnungsgemäße Einberufung – Form, Inhalt und Fristen	82
	3.11.2 Durchführung der Versammlung/Versammlungsleitung	83
	3.11.3 Beschlussfassung und Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft	85
	3.11.4 Ergebnis der Versammlung – Versammlungsprotokoll	87
	3.12 Verwaltungsbeirat – Aufgaben und Befugnisse	89
	3.13 Verfahrensfragen	89
	3.13.1 Allgemeines	89
	3.13.2 Die Verwalterstellung im gerichtlichen Verfahren	90
	3.13.3 Beschlussanfechtung	90
	3.14 Abkürzungsverzeichnis	92
	4 Die WEG Novelle und ihre Auswirkungen auf die Arbeit des Verwalters	94
	4.1 Erweiterte Beschlusskompetenz der Wohnungs eigentümergemeinschaft bei der laufenden Verwaltung	94
	4.2 Verlängerung der Einladungsfrist	96
	4.3 Beschluss Sammlung	97
	4.4 Unverzügliche Benachrichtigung der Wohnungseigentümer	102
	4.5 Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen	103
	4.6 Änderung der gerichtlichen Verfahren und Zuständigkeit	104
	5 Der WEG Verwalter als Kaufmann	106
	5.1 Betriebswirtschaftliche Grundlagen	106
	5.1.1 Die Organisation des Verwaltungsbetriebs	106
	5.1.2 Kalkulation des Verwaltungsbetriebs	110
	5.1.3 Kalkulation der einzelnen WEG	113
	5.1.4 Die Organisation der Ablage	121
	5.2 Das Treuhandrechnungswesen des WEG Verwalters	125
	5.2.1 Die laufende Treuhandbuchhaltung	125
	5.2.2 Trennung zwischen WEG und Mietverwaltung	144
	5.3 Die Jahresendabrechnung	147
	5.3.1 Vorbereitung	147
	5.3.2 Inhalt	153
	5.3.3 Formvorschriften	153
	5.3.4 Gliederung der Gesamtausgaben	154
	5.3.5 Die einzelnen Positionen der Jahresabrechnung	155
	5.3.6 Die Vermögensübersicht	156
	5.4 Prüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat	158
	5.4.1 Prüfungsunterlagen für den Verwaltungsbeirat	159
	5.4.2 Belegprüfung beim Verwalter	161
	5.4.3 Prüfungsgespräch und Abschluss	162
	5.4.4 Prüfungsbestätigung – Musterformular	163
	5.5 Die Jahreseinzelabrechnung	164
	5.5.1 Die Verteilung der Kosten in der Einzelabrechnung	164
	5.5.2 Die Jahreseinzelabrechnung bei Eigentümerwechsel	166
	5.6 Der Wirtschaftsplan	168
	5.6.1 Verpflichtung zur Aufstellung eines Wirtschaftsplans	168
	5.6.2 Inhalt des Wirtschaftsplans	168
	5.6.3 Beschlussfassung, Rechtswirksamkeit und Zahlungspflicht	169
	5.6.4 Zeitpunkt der Aufstellung	170
	5.7 Die Personalbuchhaltung der WEG	171
	5.8 Das Mahnwesen der WEG	172
	5.8.1 Die Organisation des Mahnwesens	172
	5.8.2 Beitreibung, Mahnverfahren und Zwangsvollstreckung in der Praxis	173
	5.8.3 Entziehung	176
	6 Die haushaltsnahen Dienstleistungen ( § 35a EStG) als Problemfeld des WEG- Verwalters	178
	7 WEG Verwaltung und Umweltschutz	194
	7.1 Einleitung oder: Was hat ein WEG Verwalter mit der Umwelt zu tun?	194
	7.2 Die Handlungsfelder des Verwalters	195
	7.2.1 Abfall	195
	7.2.2 Energie: Energieausweis (EnEV) – Wärmedämmung – Energiquellen	200
	7.2.3 Garten	218
	7.2.4 Wasser	222
	7.3 Das umweltfreundliche Verwaltungsunternehmen	224
	7.3.1 Papier	224
	7.3.2 Bürogeräte	225
	7.3.3 Selbstverständlichkeiten	226
	7.4 Förderungsmöglichkeiten	226
	7.5 Informationsmaterial	228
	Internetverweise	228
	8 Welche Software eignet sich für die Hausverwaltung?	230
	8.1 Grundsätzlicher Aufbau	230
	8.2 Leistungsumfang im Einzelnen	232
	8.2.1 WEG	232
	8.2.2 Mietverwaltung	235
	8.3 Internetverweise	237
	9 Den gebündelten Willen der Eigentümergemeinschaftenorganisieren	240
	9.1 Das WEG Organigramm	240
	9.2 Die Eigentümerversammlung	241
	9.2.1 Vorbereitung einer Eigentümerversammlung	241
	9.2.2 Durchführung der Eigentümerversammlung	248
	9.2.3 Nachbereitung	272
	9.3 Der Verwaltungsbeirat	273
	9.4 Hausmeister und Reinigungskräfte	276
	9.4.1 Suche von geeigneten Hausmeisterkräften	279
	9.4.2 Vertrag mit Hausmeister und Reinigungspersonal	279
	9.4.3 Fortbildung der Hausmeister	291
	9.4.4 Das hausmeisterliche Umfeld/Hilfsmittel	291
	9.4.5 Einweisung von Hausmeister und Reinigungskräften	291
	9.4.6 Die Kündigung	292
	9.5 Die Hausordnung	292
	9.5.1 Muster: Hausordnung	293
	9.6 Die Bedeutung des „VIP“	294
	9.7 Der soziale Rahmen	295
	9.7.1 Sommerfest der Bewohnergemeinschaft	295
	9.7.2 Soziale Fürsorge	295
	Anhang: Organisations und Formulierungshilfen	296
	10 Das muss der Verwalter über Bautechnik wissen	302
	10.1 Die technische Übernahme einer „neuen“ Gemeinschaft	302
	10.1.1 Soll Ist Vergleich	302
	10.1.2 Langfristige Planungsunterlagen	304
	10.1.3 Exkurs: Der Unterschied zwischen Ausschreibung und Handwerkerangebot in technischer und rechtlicher Hinsicht	305
	10.2 Basis und Grenzen der Verpflichtung des WEG Verwalters in bautechnischer Hinsicht	306
	10.2.1 Planung	307
	10.2.2 Vorbereitung	309
	10.2.3 Die zur Durchführung erforderlichen Beschlüsse	310
	10.2.4 Ausführung	310
	10.3 Die technischen Gewerke und was der Verwalter darüber wissen sollte	311
	10.3.1 Dach	311
	10.3.2 Fassade	314
	10.3.3 Fenster	317
	10.3.4 Heizung	319
	10.3.5 Beton am Bau	321
	10.3.6 Balkone, Terrassen, Loggien	323
	10.3.7 Die Installation	328
	10.3.8 Antennen und Kabel	328
	10.3.9 Klingel und Sprechanlagen	329
	10.3.10 Tiefgarage	329
	10.3.11 Aufzüge	330
	10.3.12 Der Garten und die Außenanlagen	331
	10.3.13 Besondere Gewerke	331
	10.3.14 Bauphysik	332
	10.3.15 Fassadenbegrünung	336
	10.3.16 Zusammenfassung	336
	10.4 Fachbegriffe der Bautechnik	337
	11 Der WEG Verwalter und die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums	338
	11.1 Einführung	338
	11.2 Definitionen und Begriffe	339
	11.2.1 Begriffe der Instandhaltung: Inspektion, Wartung und Instandsetzung	339
	11.2.2 Rückstellung und Rücklage	341
	11.3 Ziele und Aufgaben der Instandhaltung	342
	11.4 Problemfelder der Gebäudeinstandhaltung	345
	11.5 Rechtliche Rahmenbedingungen der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums	346
	11.6 Technische und ökonomische Rahmenbedingungen der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums	347
	11.6.1 Lebensdauer von Gebäudeelementen	347
	11.6.2 Einflussfaktoren auf die Lebensdauer von Gebäudeelementen	349
	11.6.3 Strategien der Gebäudeinstandhaltung	354
	11.6.4 Planung der Gebäudeinstandhaltung	357
	11.6.5 Die Bildung einer Rückstellung zur Finanzierung der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums	372
	12 Diese Versicherungen sollte der Verwalter kennen	386
	12.1 Einleitung	386
	12.2 Abschluss und Kündigung eines Versicherungsvertrags – Aufgaben des Verwalters	387
	12.2.1 Abschluss von Versicherungsverträgen	388
	12.2.2 Kündigung von Versicherungsverträgen	389
	12.3 Der Versicherungsfall	393
	12.3.1 Leistungspflicht des Versicherers und Pflichten des Versicherungsnehmers	393
	12.3.2 Versicherungsleistungen	394
	12.4 Sachversicherungen	396
	12.4.1 Gebäudeversicherung	396
	12.4.2 Glasversicherung	418
	12.4.3 Technische Versicherung	422
	12.5 Haftpflichtversicherungen	430
	12.5.1 Rechtliche Grundlagen	430
	12.5.2 Funktion der Haftpflichtversicherung	432
	12.5.3 Versicherte Schäden	434
	12.5.4 Haus und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung	435
	12.5.5 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung	437
	12.5.6 Haftpflichtversicherungen für den WEG Verwalter	440
	12.5.7 Abwicklung des Versicherungsfalls in der Haftpflicht versicherung	444
	12.6 Informationsquellen	445
	13 Der Verwalter im Multimediazeitalter	448
	13.1 Multimedia – eine Herausforderung für Eigentümer und Verwalter	448
	13.2 Technische Voraussetzungen des Gemeinschafts fernsehempfangs	449
	13.2.1 Übliche Hausverteilnetze	450
	13.2.2 Zukunftssicherheit: Abschirmung und technische Anforderungen an die Hausverteilnetze	453
	13.3 Neue Chancen und Geschäftsfelder durch Deregulierung	458
	13.3.1 Ausbau der Hauskabelanlage	458
	13.3.2 Neue Geschäftsfelder für Eigentümer	458
	13.3.3 Neue Geschäftsfelder für Verwalter	459
	13.4 Rechtliche Aspekte der Medienversorgung von Wohnhäusern	459
	13.4.1 Umlage der Modernisierungskosten	459
	13.4.2 Umlage der Betriebskosten	459
	13.4.3 Besonderheiten im WEG	460
	13.4.4 Interessenkonflikte beim Satelliten Individualempfang	460
	13.4.5 Problematik des Urheberrechts	464
	Stichwortverzeichnis	468
	Anhang A: Testfragen zum Selbststudium	474
	I Allgemeine Fragen (Kapitel 1 und 2)	474
	II Die gesetzlichen Grundlagen des Wohnungseigentums ( Kapitel 3)	477
	III Der WEG Verwalter als Kaufmann (Kapitel 5)	481
	IV WEG Verwaltung und Umweltschutz (Kapitel 7)	483
	V Den gebündelten Willen der Eigentümergemeinschaftenorganisieren (Kapitel 9)	485
	VI Das muss der Verwalter über Bautechnik wissen ( Kapitel 10)	491
	VII Diese Versicherungen sollte der Verwalter kennen ( Kapitel 12)	491
	VIII Der Verwalter im Multimediazeitalter (Kapitel 13)	492
	IX Umfassende Testfragen	493
	Anhang B: Lösungsvorschläge	496
	I Allgemeine Fragen (Kapitel 1 und 2)	496
	II Die gesetzlichen Grundlagen des Wohungseigentums ( Kapitel 3)	497
	III Der WEG Verwalter als Kaufmann (Kapitel 5)	498
	IV WEG Verwaltung und Umweltschutz (Kapitel 7)	500
	V Den gebündelten Willen der Eigentümergemeinschaftenorganisieren (Kapitel 9)	502
	VI Das muss der Verwalter über Bautechnik wissen ( Kapitel 10)	504
	VII Diese Versicherungen sollte der Verwalter kennen ( Kapitel 12)	504
	VIII Der Verwalter im Multimediazeitalter (Kapitel 13)	505
	IX Umfassende Testfragen	508
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